¿Son los apartamentos el próximo caos para el sector inmobiliario comercial? – Registro del Condado de Orange

Las grietas en el mercado de bienes raíces comerciales se están ampliando desde oficinas hasta complejos de departamentos, con más de $67 mil millones en viviendas potencialmente dañadas mientras los prestatarios luchan por pagar los préstamos otorgados durante el apogeo de la pandemia.

Probablemente sean malas noticias para prestamistas como Arbor Realty Trust Inc., que se centra en empaquetar sus préstamos de tasa variable en obligaciones de préstamos garantizados para propiedades comerciales, una estrategia de financiamiento cuya popularidad se ha disparado durante la pandemia. La proporción de préstamos en CLO de Arbor que no cumplieron con un pago programado se duplicó con creces en el cuarto trimestre, según datos preliminares compilados por Banco Santander SA. Alrededor del 16,5% de los préstamos pendientes de Arbor por valor estaban vencidos en diciembre, según los datos, aproximadamente 2,5 veces el nivel del mercado CRE CLO más amplio.

  • noticias económicas: ¿Cuál es la gran tendencia? ¿Deberia estar preocupado? ¡haga clic aquí!

“El desempeño de las garantías en las CLO se deterioró a lo largo de 2023, con un fuerte aumento de las tasas de estrés y morosidad en los dos últimos meses del año”, dijo Mary Beth Fisher, estratega jefe de renta fija del Banco Santander, en una nota el mes pasado sobre el mercado en general. Añadió que es probable que esta tendencia continúe hasta mediados de 2024.

Paul Elenio, director financiero de Arbor Realty, dijo que la compañía está atravesando actualmente un período de tranquilidad mientras se prepara para publicar los resultados de fin de año a finales de febrero.

“Como saben nuestros inversores, hemos sido muy coherentes y transparentes en nuestros mensajes durante los últimos trimestres y nos sentimos cómodos con nuestras declaraciones públicas y nuestra orientación del mercado”, dijo Elenio. “Esperamos actualizar al público sobre nuestra publicación de resultados de fin de año”.

Las empresas que financian la construcción de viviendas se han visto afectadas por el fuerte endurecimiento de la política monetaria, porque a menudo ofrecen los llamados préstamos puente, que tienen tipos de interés variables. Los prestamistas como Arbour se ven perjudicados si los prestatarios eventualmente incumplen porque ofrecen la participación accionaria de las obligaciones crediticias garantizadas (la parte más riesgosa de la titulización) mientras venden en los tramos más seguros, lo que significa que son los primeros en sufrir pérdidas si los préstamos no se reembolsan.

Las preocupaciones sobre los bienes raíces comerciales resurgieron esta semana después de que New York Community Bank Corp. y el japonés Aozora Bank Ltd. se vieran obligados a reservar más dinero para hacer frente a préstamos inmobiliarios comerciales en dificultades. En general, las tasas de interés más altas se traducen en valores inmobiliarios más bajos, lo que obliga a los inversores a asumir pérdidas, de manera similar a cómo el aumento de los rendimientos hace que los precios de los bonos caigan.

Posible desgracia

A medida que las tasas de interés cayeron cuando la Reserva Federal respondió rápidamente a las perturbaciones pandémicas, otorgar préstamos a complejos de departamentos y agruparlos en obligaciones crediticias con garantía se ha convertido en una inversión popular. El valor en dólares de los préstamos agrupados en nuevas CLO CRE, incluidos los residenciales, aumentó de $19 mil millones en 2019 a $45 mil millones en 2021, según datos compilados por Bloomberg. La proporción de préstamos morosos en pagos de vehículos cayó a niveles bajos de alrededor del 1-3% entre 2021 y 2023, según datos compilados por Santander.

Esta tendencia se detuvo cuando las tasas de endeudamiento comenzaron a subir. La nueva oferta, el menor crecimiento de los ingresos y los mayores gastos se suman al dolor, ya que se espera que la tasa de morosidad de los valores respaldados por hipotecas comerciales se duplique este año al 1,3%, según las previsiones de Fitch Ratings.

Es probable que más de 20.000 millones de dólares en complejos de apartamentos adquiridos en los últimos tres años estén en dificultades, según MSCI Real Assets, una cifra que se triplica si se incluyen los edificios que no han cambiado de manos recientemente.

“Los propietarios que realizaron compras a precios inflados pueden haber encontrado sus activos en las listas de vigilancia de los proveedores, ya que las suposiciones utilizadas para respaldar sus adquisiciones resultaron demasiado optimistas”, dijo el proveedor de datos financieros en un informe el mes pasado.

Mientras tanto, Blackstone está considerando agregar más activos multifamiliares en medio de los problemas emergentes.

  • ¿Qué tan NIMBY eres? Piense en las objeciones comunes a las viviendas nuevas.¡Haz nuestra prueba!

“Es posible que nos vean invirtiendo en la debilidad en multifamiliares porque tenemos una visión constructiva a largo plazo, incluso si hay algunos vientos en contra a corto plazo”, dijo Jonathan Gray, director de operaciones de la compañía, en una reciente llamada con analistas. Mes.

Sin embargo, la cantidad de nuevas dificultades potenciales en los alquileres de los complejos de apartamentos parece haber disminuido en los últimos meses, según el informe Real Assets de MSCI, y las perspectivas para los costos de endeudamiento están mejorando. Los operadores esperan que la Reserva Federal reduzca las tasas de interés hasta seis veces este año, lo que es una bendición para los propietarios.

vendedores en corto

Arbor, con sede en Uniondale, Nueva York, ha sido objeto de al menos dos informes breves sobre vendedores, incluido uno de noviembre de Viceroy Research, que decía que el prestamista estaba agobiado por préstamos morosos.

El interés corto en la empresa fue de casi el 31% el miércoles, según datos compilados por S&P Global. Los vendedores en corto toman prestadas acciones y las venden, apostando a que pueden obtener ganancias recomprándolas a un precio más bajo más adelante.

Arbour tenía alrededor de 7.300 millones de dólares en obligaciones de préstamos garantizados pendientes el año pasado, lo que representa casi la mitad de su capital, según una presentación para inversores publicada en mayo.