Por qué subarrendar un edificio es similar a venderlo en Nordstrom – Registro del Condado de Orange

Los listados de subarrendamientos me recuerdan la venta semestral de Nordstrom.

Es mejor llegar temprano en las rebajas para obtener una ganga en cuanto a selección y precio. Cuanto más esperes, mayor será el precio, pero la selección disminuye hasta que tu única opción es una camiseta morada de manga larga en talla XS.

Pero… el precio es inmejorable. Si eres como yo, tu camiseta XS solo se usa una vez: un trapo de cocina. Pero yo divago.

Se ha hablado mucho sobre la cantidad de espacio industrial que volverá al mercado, así que investigué un poco. Mi confiable hoja de cálculo no es tan sólida como la de Jonathan Lansner, pero la hice funcionar.

Como repaso rápido, un subarrendamiento es una especie de venta residual. Cuando un residente crea un contrato de arrendamiento, los contratos varían en términos de duración.

El plazo de arrendamiento varía de dos a 10 años dependiendo del tamaño del edificio. A menudo, los edificios más pequeños implican arrendamientos más cortos. Si el ocupante no puede -o no elige- cumplir la obligación a plazo, se enfrenta a tres opciones: hacerse cargo del propietario, impago o subarrendamiento.

Una compra es mejor para el inquilino, ya que se le libera del resto por una fracción del costo. Dado que el propietario asume los riesgos y gastos de encontrar un reemplazo, la posición debe ser bastante convincente.

El incumplimiento es lo menos aceptable para ambas partes, mientras que el subarrendamiento es un buen compromiso. El inquilino comercializa el espacio sobrante con la esperanza de encontrar un reemplazo para vivir el plazo del contrato de arrendamiento.

Entonces, pasemos a los números.

Actualmente, en todo el Condado de Orange hay 92 propiedades de más de 50,000 pies cuadrados. De estos 92, 12 son contratos de subarrendamiento o el 13%.

El condado de Los Ángeles obtuvo 497 listados con 73 subarrendamientos, o el 14,6%. Inland Markets, que abarca esa vasta extensión de espacio industrial hacia el este, registró 245 listados, de los cuales 34 fueron subarrendamientos, o el 13,8%.

La mayoría de las ofertas aparecen en pies cuadrados superiores a 100.000 pies cuadrados. ¡En IE este porcentaje salta al 16%!

Bueno, quizás te preguntes, ¿por qué es importante esto? Permítanme ampliar algunas de las razones.

Impacto en el mercado

Los contratos de subarrendamiento más valiosos del mercado industrial se parecen mucho a un arrendamiento directo.

Con esto quiero decir que la duración es lo suficientemente larga como para que el ocupante distribuya sus costos de transporte a lo largo del tiempo.

Usando la oferta semestral de Nordstrom como ejemplo, un hermoso traje de su talla exacta con un 30% de descuento es mucho más atractivo que dos tallas más grandes, que luego necesitarán costosas modificaciones.

Sus ahorros se consumen en el costo de hacer que el traje le quede bien. Además, en algunos casos, todas las ventas son definitivas y no puede aprovechar su generosa política de devoluciones. Los subarrendamientos son similares porque todas las ventas son definitivas. Su beneficio radica en la tarifa con descuento, no en otros beneficios como mejoras para los inquilinos.

Además, los subarrendamientos ejercen una presión a la baja sobre las tarifas de alquiler del mercado.

De los 12 edificios disponibles para subarrendamiento en el Condado de Orange, todos se comercializarán a un precio mucho más bajo que los listados directos. En algunos de ellos, las deducciones pueden interpretarse como anomalías.

Sin embargo, si hay un gran porcentaje de actividad de arrendamiento dentro de este residual, los precios se ajustarán porque los precios impulsan la demanda.

Consideraciones sobre los ocupantes

En los acuerdos de subarrendamiento, el inquilino se convierte en subarrendatario y el sustituto se convierte en subarrendatario.

Muchos ocupantes/subpropietarios valoran su subarrendamiento con un ligero descuento en comparación con el alquiler directo con el propietario. En mi opinión, esto es un error, porque el subarrendamiento tiene que aparecer y ofrecer un precio impactante y terrible para atraer demanda.

Para efectuar un subarrendamiento, debe buscar y obtener el consentimiento de su arrendador. Este consentimiento no puede negarse sin razón, pero es un paso que debe cumplirse. Un subarrendamiento no autorizado puede resultar en un incumplimiento, lo que nunca se recomienda.

Una vez implementada su alternativa, no olvide que usted, como inquilino, sigue siendo el responsable final de cumplir el contrato de arrendamiento. Sí, encontré a alguien que pague el alquiler por ti. Sin embargo, si no pagan el alquiler o incumplen otro contrato de arrendamiento, el propietario puede recurrir a usted para obtener una solución.

Consideraciones del propietario

Si su inquilino es financieramente viable y simplemente le ha quedado pequeño el edificio, de ahí la necesidad de un subarrendamiento y su posición es generalmente sólida.

Sin embargo, si su ocupante tiene dificultades por otras razones, como el declive del negocio o el colapso de la industria, es importante prestar mucha atención al proceso de encontrar un reemplazo.

Dependiendo de la tasa de alquiler del inquilino en comparación con los alquileres actuales del mercado, puede tener sentido comercial permitir que el inquilino compre sus obligaciones.

En estas circunstancias, el propietario corre el riesgo de encontrar un nuevo ocupante pero evita la posibilidad de que el inquilino quiebre, lo que podría provocar que la propiedad quede inmovilizada durante varios meses.

En última instancia, el propietario tiene derecho a aprobar a cualquiera que quiera subarrendar su edificio. Como se indica en el párrafo anterior, esto no puede negarse sin razón, pero está dentro de las competencias del propietario exigir que se busque un uso compatible con su edificio junto con una combinación financieramente viable.

Allen Buchanan es director y corredor de bienes raíces comerciales de Lee & Associates, Orange. Puede comunicarse con él al 714.564.7104 o [email protected].