¿Nuestros balcones requieren inspección? – Registro del Condado de Orange

P: Formo parte de la junta directiva de nuestra Asociación de Propietarios, que se compone de residencias unifamiliares. ¿Tiene algo que ver la nueva ley de balcones con nuestra situación? Muchas de nuestras casas tienen techos en la parte trasera para obtener mejores vistas y todas pasan por una solicitud arquitectónica de la Comisión de Arquitectura. -GH, San Clemente

R: La Sección 5551 del Código Civil es la ley creada por el Proyecto de Ley del Senado 326 de 2019, que requiere una inspección visual de los “elementos exteriores elevados” antes del 1 de enero de 2025. Si su HOA solo contiene viviendas unifamiliares independientes, para cada subdivisión “L “de la ley no se aplica el requisito de inspección.

Además, el estatuto establece en la Subparte B que se aplica a las asociaciones de condominios. Por lo tanto, la ley no se aplica a los desarrollos planificados. Si los balcones no son responsabilidad de la HOA según sus CC&R, esta es la tercera razón por la que los requisitos de inspección no se aplican a su HOA.

P: Nuestra zona residencial consta de cuatro unidades residenciales (dos edificios, cada uno con dos unidades). La sección (l) del Código Civil No. 5551 establece que la ley “se aplica a los edificios que contienen tres o más unidades residenciales multifamiliares”. Les explico que como solo tenemos estructuras dobles no es necesario realizar la inspección. ¿esto es correcto? — Nosotros, San Diego

R: Estás leyendo correctamente el artículo 5551 del Código Civil. La subparte L establece que el requisito se aplica sólo a edificios que constan de tres o más unidades conectadas. Una asociación de condominios que consta únicamente de unidades dúplex no puede contener edificios de 3 o más unidades. Por lo tanto, no se aplicarán la ley y sus requisitos de inspección.

P: Los documentos que rigen nuestra asociación de condominios establecen que en cualquier unidad que también tenga un balcón, el propietario de la unidad es el único responsable financieramente del mantenimiento del balcón.

Recientemente, cuando se inspeccionó una unidad con balcón de acuerdo con la SB 326, se identificaron y posteriormente se corrigieron algunos problemas importantes. Los propietarios de la comunidad se sorprendieron al saber que la junta había decidido que según la SB 326 era responsabilidad de la asociación, no del propietario de la unidad, y por lo tanto todos los propietarios tenían que cubrir los costos de reparación.

Si el documento que rige es claro que el propietario de la unidad individual con balcón es responsable, ¿la SB 326 cambia eso y hace responsable a la Asociación de Propietarios? Saludos, Facebook, Temecula

R: La SB 326 está codificada en la Sección 5551 del Código Civil. Según la Sección 4775 del Código Civil, una Asociación de Propietarios se encarga de las áreas comunes en las asociaciones de condominios, a menos que los CC&R dispongan lo contrario.

Al indicar que sus documentos rectores establecen lo contrario, es de esperar que se haga una referencia cruzada de sus CC&R, y esto hace que la responsabilidad recaiga en los propietarios individuales. Si el “elemento exterior elevado” no es responsabilidad de la HOA por su mantenimiento y reparación, según la Sección 5551(b)(1), los requisitos de inspección no se aplican. La Junta Directiva de la HOA no puede cambiar esta asignación de responsabilidad, porque modificar los CC&R requiere el voto de los miembros.

Sin embargo, la Sección 5551(M) del Código Civil crea confusión, al afirmar que las juntas de HOA “pueden promulgar reglas o regulaciones que impongan requisitos mayores que los impuestos por esta sección”. Se trata de un error de redacción porque las juntas normalmente no tienen la autoridad para modificar los estatutos y también porque, según la Sección 4775, la responsabilidad del mantenimiento y la reparación la asignan los CC&R, no las reglas ni los estatutos.

Kelly J. Richardson, Lic. Es miembro del Colegio de Abogados de Asociaciones Comunitarias y socio de Richardson Ober LLP, una firma de abogados de California conocida por brindar consultoría sobre asociaciones comunitarias. Envíe posibles preguntas de la columna a [email protected].