Los propietarios de viviendas con problemas de liquidez, de 55 años o más, pueden optar por revertir la falta de pago en segundo lugar – Orange County Register

Muchos propietarios de viviendas de edad avanzada con problemas de liquidez se enfrentan a un dilema desalentador.

Dado que muchos tienen ingresos fijos, hay poco dinero “extra” para pagar tarjetas de crédito y otras deudas, hacerse cargo de las reparaciones del hogar o tal vez pagar el lado positivo del divorcio de un ex.

Dado que pocos quieren tocar su primera hipoteca al 3% una vez en la vida para sacar efectivo, las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda o las segundas hipotecas de tasa fija son opciones que vale la pena considerar.

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Pero este tipo de préstamos a menudo vienen con estándares de ingresos estrictos, lo que impide que algunos estadounidenses mayores califiquen para una segunda hipoteca.

Pero puede haber una manera más sencilla: una segunda hipoteca inversa que no requiera un pago inicial. El préstamo es el primero que encontré realizado por un prestamista inverso y, para revelarlo completamente, es una empresa con la que trato. Estoy seguro de que habrá segundas hipotecas inversas similares con el tiempo; Siempre lo hay en mi experiencia.

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A continuación se presentan algunos conceptos básicos de Finance of America Reverse LLC:

– La calificación se basa en una fórmula compleja de ingresos mensuales residuales (resto), tamaño de la familia y región del país. De todos modos, definitivamente es un umbral más bajo que una línea de crédito fija o con garantía hipotecaria para una segunda vivienda porque no hay pago de factor mensual.

-A diferencia de la Hipoteca Inversa y la Hipoteca de Conversión de la FHA, todos los prestatarios (marido y mujer, por ejemplo) deben tener al menos 55 años. Al igual que con el inverso estándar, el monto máximo del préstamo se calcula, en parte, en función de la fecha de nacimiento del prestatario más joven.

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-Los prestatarios nunca realizan segundos pagos inversos. Pero claro, nada es gratis. El saldo del préstamo se amortiza pasivamente, lo que significa que crece cada mes con una tasa de interés fija del 9,99%.

En otras palabras, el saldo de la hipoteca inversa aún está adeudado. Es probable que los herederos se alejen de la propiedad, ya que no hay recurso sobre el segundo préstamo. Al primer prestamista hipotecario se le paga primero en una venta por ejecución hipotecaria. El segundo banco inverso o administrador de préstamos recupera la propiedad como pérdida.

Para ser claros, queda abierta la cuestión de si el primer gravamen tiene recurso. ¿Qué pasa si el precio de venta no elimina completamente el gravamen sobre el saldo de la primera hipoteca con la segunda? Lo mejor es hablar con un abogado de bienes raíces para mayor claridad.

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La FHA tiene una disposición sobre hipotecas inversas donde el saldo adeudado al prestamista es el 95% del precio de venta, si la propiedad se invierte (cualquiera que sea el precio de venta de la propiedad). El otro 5% es para dar espacio a los herederos para pagar comisiones inmobiliarias y costos de cierre.

Por ejemplo, supongamos que un empleado senior excede la estimación de la tabla actuarial. El saldo del préstamo inverso es de $1 millón, pero la propiedad se vende por $900,000. El prestamista de la FHA deberá $855,000 para eliminar el gravamen. El Fondo de Seguro Hipotecario de la FHA absorberá el saldo de $145,000.

– El monto mínimo del préstamo es de $50,000 y el máximo es de $4 millones.

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—Cuanto mayor sea el patrimonio (valor de la propiedad menos la primera hipoteca) mayor será la oportunidad de retirar efectivo. Este programa reconoce el valor de propiedades hasta $10 millones, menos el saldo del primer préstamo hipotecario.

Por el contrario, el valor máximo de una propiedad inversa con primer gravamen de la FHA no puede exceder los $1,149,825.

Es posible que sea mejor para los propietarios de propiedades caras dejar su propiedad actual donde está (con el pago inicial requerido) y obtener una segunda reversión en lugar de refinanciarla en una reversión de la FHA.

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Para calificar, el puntaje FICO promedio mínimo para todos los prestatarios es 600

Las residencias unifamiliares, los condominios e incluso las propiedades de dos a cuatro unidades son elegibles siempre que sean y seguirán siendo siempre la residencia principal del prestatario.

La categoría de Agencia de Asesoría Independiente Pre-Solicitud aprobada por HUD es obligatoria. Generalmente, se necesitan 45 minutos para realizar una llamada telefónica con todos los prestatarios. El costo oscila entre cero y $150.

Aquí hay un ejemplo: el prestatario más joven tiene 56 años y tiene excelentes puntajes FICO. La casa vale 1,475 millones de dólares. El saldo actual de la primera hipoteca de tasa baja es de $538,000. Los prestatarios pueden obtener un segundo pago inverso máximo de $113,425 y nunca realizar un segundo pago inverso por el resto de sus vidas.

Tarifa de noticias freddie mac

La tasa fija a 30 años promedió 6,64%, 1 punto básico más que la semana pasada. La tasa fija a 15 años promedió 5,9%, 4 puntos básicos menos que la semana pasada.

La Asociación de Banqueros Hipotecarios informó un aumento del 3,7% en las solicitudes de hipotecas en comparación con la semana pasada.

mínimo: Suponiendo que el prestatario obtenga una tasa fija promedio a 30 años sobre un préstamo conforme de $766,550, el pago del año pasado fue $261 menos que el pago de esta semana de $4,916.

Lo que veo: A nivel local, los prestatarios bien calificados pueden obtener las siguientes hipotecas de tasa fija en 1 punto: Convención a 30 años de la FHA al 5,625%, Convencional a 15 años al 5,5%, Convención a 30 años al 6,125% y Convención a plazo máximo de 15 años. saldo al 6,125% ($766,551 a $1,149,825 en Los Ángeles, OC y $766,551 a $1,006,250 en San Diego), saldo alto convencional a 30 años al 6,5% y jumbo a 30 años fijo al 6,75%.

NÓTESE BIEN: El préstamo conforme a la FHA a 30 años se limita a préstamos de $644,000 en Inland Empire y $766,550 en los condados de Los Ángeles, San Diego y Orange.

El llamativo programa de préstamos de esta semana: Tasa fija del 10% a 30 años, sin PMI hasta $1,5 millones, tasa de interés del 8,125%, costo de 1 punto.

Jeff Lazerson es un agente hipotecario. Puede comunicarse con él al 949-334-2424 o [email protected].