¿Los propietarios de bienes raíces comerciales se relajarán y venderán este año? – Registro del Condado de Orange

¿Cuál es la motivación para vender?, te preguntarás.

No hemos visto mucho desde mediados de 2022, cuando la Reserva Federal subió la escalera y subió las tasas de interés varias veces durante los siguientes 18 meses.

La mayor parte del impulso de ventas desde principios de 2021 ha sido impulsado por los precios increíblemente altos que los inversores han estado dispuestos a pagar junto con dinero barato. Algunos que nunca habían pensado en vender sus propiedades ganaron dinero durante este período.

Incluso vimos desaparecer la prima adicional durante unos meses. La prima de ocupante se refiere al precio más alto que un usuario de un edificio está dispuesto a pagar frente al precio del inversor. Verá, los residentes consideran la utilidad que debe proporcionar una propiedad inmobiliaria para operarla, mientras que el inversor se preocupa por los ingresos generados.

En general, esto significa que pagarán más. Una vez que el dinero fácil se evaporó y los inversores compradores fueron dejados de lado, los motivos de venta disminuyeron. Creo que en 2024 nos enfrentaremos a un tipo diferente de impulso de venta: más ventas forzadas. Tengan paciencia mientras reviso cinco situaciones que pueden hacerme perspicaz.

Transmisión causada por D

Las transiciones pueden predecir una venta y las más comunes que enfrentan los propietarios son el divorcio, la muerte, la enajenación, la angustia, las disputas y las anulaciones.

Cuando el matrimonio termina y los combatientes deben conciliar bienes, a veces se produce una venta. La muerte crea un interesante tratamiento fiscal conocido como “step-up in base” que hace que la venta sea más atractiva. A veces los dueños de negocios deciden que es hora de vender su empresa.

Lo que sigue, en ocasiones, es la venta del edificio que ocupaba anteriormente la operación.

Un título vacante con una hipoteca significa que alguien tiene que pagar la factura. La angustia ocurre cuando nadie quiere alquilar el edificio. Las discusiones pueden conducir a una venta. Cuando los socios no pueden ponerse de acuerdo sobre la dirección de la propiedad, la venta puede ser inminente.

Finalmente, cuando se disuelve la entidad propietaria se vende la propiedad. Terminar efectivamente la participación de los miembros.

Presión del prestamista

Aquí está mi teoría. Se ha informado ampliamente sobre la tensión entre los bancos regionales, especialmente si un banco tiene préstamos riesgosos en sus libros o enfrenta presión al alza en su cartera de bonos.

Los ejemplos incluyen el colapso de Silicon Valley Bank y First Republic.

Si a principios de 2022 se creara un préstamo de construcción financiado por un banco, que financia la construcción de un nuevo edificio, se habrían hecho ciertas suposiciones, incluidos los costos, el tiempo necesario para completar la construcción, la tasa de alquiler que se alcanzaría y el monto de implementación. tiempo previo a la construcción. El residente se mudó.

Se esperaba que el préstamo permanente reemplazara al préstamo de construcción a corto plazo. Pero ahora la nueva estructura ha sido entregada a un mundo completamente diferente. Las tarifas de alquiler han disminuido y los tiempos de desocupación se han ampliado.

Además, las tasas de interés han aumentado dramáticamente. Los prestamistas temen que sus préstamos para la construcción no se paguen a tiempo y los obliguen a vender.

Entrega del propietario

La refinanciación en un mercado con tasas de interés más altas puede atraer a algunos propietarios motivados a vender. Esto será especialmente cierto con los propietarios de oficinas.

Si el propietario de un edificio de oficinas enfrenta un alto nivel de desocupación y debe recurrir a reducir las tarifas de alquiler para atraer un inquilino, los ingresos generados por el edificio de oficinas son menores de lo esperado y es posible que no paguen la deuda.

Además, si se necesitan grandes gastos de capital para atraer ocupantes, es posible que el dinero no esté en el presupuesto. Como puede ver, un tsunami de problemas podría provocar que el vendedor entregue las llaves al prestamista. El prestamista, que no desea poseer bienes comerciales, dispone de ellos por un importe reducido.

Prórroga a corto plazo

Actualmente representamos a un ocupante que busca adquirir un edificio en Inland Empire.

Durante 2021, al propietario de este negocio se le impidió realizar compras porque no podía competir con el negocio del inversor. Los inversores estaban dispuestos a pagar precios astronómicos con muy pocas contingencias y cerrar rápidamente.

Entonces lo vendimos y lo alquilamos nuevamente por dos años. Nuestra teoría era que podíamos recomprar antes de que expirara el contrato de arrendamiento y pensábamos que el mercado se dirigía hacia una corrección.

Ahora estamos viendo que algunos propietarios de edificios, ante una vacante pendiente, buscan vender en lugar de pasar por el largo y costoso proceso de encontrar un nuevo inquilino.

El despertar de los inversores

¿Quién sabe cuándo veremos un repunte en la actividad inversora?

Espero que este tipo de comprador, que enfrenta requisitos de personalización, un mercado de tasas de interés más bajas y se da cuenta de dónde se han estabilizado las tasas de alquiler, generará cierta actividad de compra este año.

La parte interesante de la ecuación será cómo reaccionarán los propietarios que no enfrentaron ninguna de las presiones ante ofertas no solicitadas de inversores. Veremos.

Allen C. Buchanan, SIOR, es director de Lee & Associates, una firma de servicios inmobiliarios comerciales en Orange. Puede comunicarse con él en [email protected] o al 714.564.7104.