Desesperadas por viviendas asequibles, algunas ciudades están mejorando las exenciones fiscales para los desarrolladores – Orange County Register

Rubí Siqueira | (TNS) Stateline.org

El mes pasado, los miembros del concejo municipal de Fort Worth, Texas, decidieron que los desarrolladores que recibieron enormes exenciones fiscales para construir viviendas asequibles ya no podrían salir de la obligación pagando una tarifa anual de $200 por cada vivienda de bajos ingresos. .No construido. soledad.

En Columbus, Ohio, los líderes votaron en diciembre para ampliar el programa de crédito fiscal de la ciudad para viviendas asequibles. Y en Cincinnati, los constructores ahora pueden obtener una exención automática del impuesto a la propiedad para ciertos proyectos de viviendas asequibles, en lugar de tener que presentar una solicitud.

Las reducciones de impuestos han sido durante mucho tiempo una herramienta utilizada por las ciudades para alentar a los desarrolladores a construir viviendas que los residentes de bajos ingresos puedan pagar. Los desarrolladores pagan impuestos a la propiedad más bajos a cambio de asignar casas o apartamentos a residentes potenciales de bajos ingresos. Las ciudades pierden esos ingresos fiscales, pero ganan viviendas asequibles.

A medida que continúa la crisis inmobiliaria del país, muchas ciudades están cambiando sus políticas. Algunos hacen que los programas sean más estrictos. Algunos ofrecen más dinero o extienden las exenciones fiscales por más años. Independientemente del enfoque, los líderes municipales dicen que están tratando de descubrir cómo albergar de manera segura a más residentes.

“Como ciudad, no podemos obligar a los desarrolladores a hacer que las viviendas sean asequibles, pero tenemos las herramientas”, dijo Sarah O’Dell, coordinadora de desarrollo vecinal de la ciudad de Fort Worth.

“El objetivo de un desarrollador es ganar dinero”, dijo Odell. “Y el nombre del juego para nosotros es que si vamos a dar incentivos, queremos algo grande a cambio, que es vivienda que sea realmente asequible”.

Ampliación de las exenciones fiscales

En Fort Worth, que atrajo a casi 50.000 nuevos residentes entre 2020 y 2023, la mayor cantidad que cualquier ciudad de Texas, las reducciones de impuestos han hecho que las viviendas sean más asequibles durante años. Los desarrolladores pueden obtener una exención fiscal de cinco años si construyen en áreas designadas y reservan el 20% de sus unidades para viviendas asequibles.

Sin embargo, el mes pasado, el Concejo Municipal de Fort Worth eliminó la opción que permitía a los desarrolladores pagar una tarifa anual de $200 por unidad en lugar de construir viviendas asequibles. Los promotores ahora deben reservar viviendas asequibles si quieren exenciones fiscales.

En diciembre, el Ayuntamiento de Columbus en Ohio amplió su programa de reducción de impuestos para ciertos vecindarios para incluir a toda la ciudad, otorgando a los desarrolladores una exención fiscal del 100% durante 15 años.

Un portavoz del Departamento de Desarrollo de Columbus dijo a Stateline que se espera que los permisos de construcción de viviendas bajen un 10% respecto al año pasado. Pero los funcionarios esperan que el incentivo fiscal ampliado acelere el ritmo de la vivienda asequible en todas las áreas de la ciudad, incluidas áreas históricamente subinvertidas.

A una hora y treinta minutos de distancia, en Cincinnati, una ordenanza aprobada por el Concejo Municipal el mes pasado permite que los desarrollos de viviendas asequibles financiados por asociaciones público-privadas reciban una exención automática del impuesto a la propiedad sin la aprobación del concejo, agilizando el proceso de construcción.

En su intento por fomentar viviendas más asequibles, las ciudades también están tratando de aprovechar la tendencia pospandémica de convertir oficinas en viviendas en el centro de la ciudad.

En 2022, Washington, D.C., amplió las exenciones fiscales para los promotores que conviertan oficinas en el centro de la ciudad en viviendas, con exenciones fiscales de hasta 20 años si cumplen con los requisitos de asequibilidad.

La alcaldesa de Boston, Michelle Wu, una demócrata, también anunció el año pasado una asociación público-privada que ampliaría los créditos fiscales para transferencias a vivienda. Los desarrolladores deben reservar al menos el 20% de sus nuevas unidades como asequibles, con algo de espacio también para los titulares de vales federales.

Chicago y Pittsburgh han llegado a acuerdos fiscales similares en los últimos dos años, con disposiciones sobre vivienda asequible adjuntas.

Los legisladores del estado de Washington celebraron recientemente una audiencia sobre la legislación propuesta para proporcionar incentivos fiscales para viviendas asequibles para transferencias a nivel estatal.

La senadora del estado de Washington, Yasmin Trudeau, una demócrata que representa a Tacoma y que patrocinó la medida, dijo que su proyecto de ley representa un enfoque rápido para abordar la necesidad de Seattle de más viviendas, estimada en 1 millón de nuevas unidades en los próximos 20 años.

Trudeau es optimista sobre las posibilidades de éxito del proyecto de ley en esta sesión legislativa, ya que fue aprobado por un comité del Senado en enero. Pero algunos aspectos de su paquete legislativo no han logrado avances, incluido un incentivo fiscal para convertir apartamentos a precio de mercado en unidades asequibles, así como otras herramientas legislativas para preservar la asequibilidad.

“Hay una conversación más amplia que no estamos teniendo sobre formas de mantener la asequibilidad, como la estabilización de alquileres o el desarrollo orientado al transporte, que son medidas integradas en la asequibilidad”, dijo.

‘espada de doble filo’

Es posible que los acuerdos de reducción de impuestos no siempre estén a la altura de las expectativas, según David Dworkin, presidente y director ejecutivo de la Conferencia Nacional de Vivienda, un grupo de defensa de la vivienda asequible con sede en Washington, D.C.

“Creo que la exención fiscal es un arma de doble filo. Si se tiene eso, se pueden crear incentivos bastante significativos para crear, mantener, crear y preservar viviendas asequibles donde no las hay”, dijo Dworkin.

Sin embargo, dijo que las nuevas construcciones podrían desplazar a los residentes de bajos ingresos existentes y que se necesita supervisión para garantizar que los desarrolladores cumplan sus promesas de proporcionar unidades asequibles.

En una revisión de los incentivos fiscales para viviendas asequibles de Nueva York, el Instituto de Política Fiscal, un grupo de expertos no partidista, señala que el aumento de las reducciones perjudica a las ciudades al eliminar su principal fuente de ingresos, lo que les impide hacer frente a otros costos asociados con el aumento de la población y sobrecargar a los distritos escolares. .

Al mismo tiempo, algunos estados son testigos de conflictos entre la acción legislativa y los objetivos locales.

En Florida, por ejemplo, una ley aprobada con apoyo bipartidista el año pasado, la Live Local Act, ofrece a los desarrolladores exenciones fiscales generales a cambio de construir unidades asequibles para personas que ganan hasta el 120% del ingreso medio del área. Los desarrolladores participantes también pueden eludir las reglas de zonificación locales para construir en áreas comerciales e industriales.

Los desarrolladores se han apresurado a involucrarse, según el Wall Street Journal.

Pero el condado de Pasco, ubicado en la costa oeste de Florida, pretende cambiar la ley, argumentando que las viviendas asequibles deberían tener un límite del 80% del ingreso medio para ayudar a más familias necesitadas.

Los funcionarios del condado dicen que la ley pone a los gobiernos locales en un aprieto financiero. En el caso de Pasco, los comisionados han elaborado planes para sus zonas industriales y están tratando de atraer más empleadores (no residentes) al distrito dormitorio suburbano en las afueras de Tampa-St. Región de San Petersburgo.

La Oficina del Fiscal de Distrito del Condado de Pasco le dijo a Stateline en un correo electrónico que la ley de vivienda local “obliga al condado a hacer estos sacrificios por la vivienda” sin garantizar que las viviendas sean asequibles para los residentes.

En varias reuniones sobre estos temas, los administradores del condado de Pasco han discutido la imposición de una moratoria a todos los desarrollos multifamiliares si no se realizan cambios al código.

Otros estados han tratado de frenar las exenciones fiscales locales.

Este año, un proyecto de ley republicano en la Legislatura de Arizona reduciría a la mitad el período en que una propiedad puede recibir exenciones fiscales, de ocho a cuatro años.

El año pasado, los legisladores de Texas aprobaron una revisión de cómo se utilizan los créditos fiscales para viviendas asequibles. La ley cierra las lagunas que han permitido que algunas propiedades estén exentas de impuestos durante años y exige auditorías periódicas de futuros acuerdos fiscales.

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