¿Cuándo se recuperará la compra de viviendas en el sur de California del colapso de dos años? – Registro del Condado de Orange

El aumento de las tasas hipotecarias y el continuo aumento de los precios de las viviendas en los últimos años han hecho que sea casi imposible que la búsqueda de una vivienda en el sur de California tenga mucho sentido financiero.

Sin un cambio radical (préstamos más baratos, colapso de precios, salarios más altos, o las tres cosas), se puede esperar que el ritmo de compras se recupere sólo marginalmente desde su mínimo histórico.

Para comprender mejor la profundidad del reciente colapso de las ventas, echemos un vistazo a dos años de compra de viviendas. Recuerde, la batalla de la Reserva Federal contra la inflación, utilizando altas tasas de interés como arma, comenzó a principios de 2022. Considere cuánto se desacelerará la compra de viviendas en 2022 y 2023, según una confiable revisión en hoja de cálculo de las estadísticas de ventas de CoreLogic que se remonta a 1988.

Sólo se vendieron 384,515 residencias en el área durante esos 24 meses: casas, condominios y casas adosadas existentes y de nueva construcción. Estos fueron los dos años más lentos registrados, incluso sin llegar al caos financiero de 2008 y la Gran Recesión.

En toda la región, cuatro provincias registraron caídas récord en las ventas en 2022-23…

Los Angeles: 120,562 ventas en 24 meses, No. 2 en 2008.

naranja: 52,344 ventas No. 2 en 2008.

San Diego: 64.732 ventas, n.º 2 en 1996.

Ventura: 15,772 ventas No. 2 en 2011.

Históricamente, el ritmo relativamente “mejor” de compra de viviendas se ha encontrado en el Inland Empire, la “oferta” inmobiliaria de la región…

Orilla: 76,715 ventas, el puesto 9 más lento. ¿el peor? 1993.

San Bernardino: 54,390 ventas, el puesto 7 más lento. ¿el peor? 1993.

Obsérvense los mínimos de la década de 1990: los malos tiempos largamente olvidados de compras letárgicas y apreciaciones mansas. Esto puede parecer paralelo a nuestro clima actual.

Tarifa de montaña rusa

Las tasas hipotecarias históricamente bajas impulsaron un aumento en la compra de viviendas en 2020-2021, cuando la Reserva Federal utilizó dinero barato para sacar a la economía de la crisis del coronavirus.

Luego vinieron los aumentos récord de las tasas de interés que la Reserva Federal utilizó para enfriar el sobrecalentado clima empresarial. La tasa hipotecaria promedio a 30 años fue del 6,81% el año pasado, frente al 2,96% en 2021.

Así, el poder adquisitivo del prestatario cayó un 36%: la mayor caída en dos años en los registros de Freddie Mac que se remonta a 1971.

Ahora se espera que los préstamos hipotecarios caigan en 2024, pero ¿cuánto?

Las ventas disminuyeron

La reducción de la asequibilidad ha provocado una disminución del 43% en el número de ventas de viviendas en el sur de California entre 2021 y 2023, la segunda mayor disminución en dos años después del estallido de la burbuja en 2007.

Las ventas experimentaron una disminución significativa en todas las gobernaciones…

Ventura: Una caída del 51% en dos años, la mayor registrada, superando a 2007.

naranja: Caída del 45% durante dos años: número 2 después de 2007.

San Diego: Una caída del 44% en dos años, la mayor registrada, superando a 2007.

Los Angeles: Disminución del 43% en dos años: número 2 después de 2007.

San Bernardino: Un descenso del 40% en dos años: el tercer puesto después de 2007 y 2008.

Orilla: Una caída del 38% en dos años, la tercera después de 2007 y 2008.

Precios continuos

A diferencia de la reciente debacle del mercado, los precios de la vivienda se han mantenido esencialmente estables.

Pero esa es en gran parte la razón por la que las ventas colapsan: el obstáculo de la asequibilidad acaba con el ánimo de compra.

Por extraño que parezca, los precios aumentaron modestamente en 2022-23, con la excepción del salto del condado de Orange, después de inflarse en los días del dinero barato.

El precio medio en seis condados terminó 2023 en $720,000 después de un aumento del 6% durante dos años. Esta estimación es inferior al aumento del 24% de los últimos dos años.

Por condado, clasificado según la última estimación…

San Bernardino: Promedio de $481,500 en diciembre después de una ganancia del 1% en dos años frente a un salto del 34% en 2020-21.

Los Angeles: 820.000 dólares después de ganancias del 2% en comparación con el 27% en 2020-21.

Orilla: 550.000 dólares después de ganancias del 3% en comparación con el 34% en 2020-21.

Ventura: $786,000 después de una ganancia del 3% frente al 34% en 2020-21.

San Diego: 800.000 dólares después de ganancias del 8% frente al 28% en 2020-21.

naranja: 1,1 millones de dólares después de ganancias del 17% frente al 28% en 2020-21.

El dolor de empujar

¿Importan los precios? La mayoría de los buscadores de vivienda son más conscientes de que sus pagos hipotecarios mensuales son un gasto de endeudamiento que se dispara en un par de años.

El comprador típico del sur de California realizó un pago de $3,735 en diciembre, suponiendo un pago inicial del 20% y la tasa hipotecaria promedio para 2023. Eso es después de un aumento récord en los pagos durante dos años del 64%. Por condado…

naranja: Pago de $5,743 luego de un salto del 82%.

San Diego: $4,179 después de un salto del 69%.

Ventura: $4,103 después de un salto del 61%.

Orilla: $2871 después de un salto del 60%.

Los Angeles: $4,281 aumenta un 59%.

San Bernardino: $2,514 después de un salto del 58%.

Empujar pop

Los aumentos salariales han mejorado significativamente, pero no están a la altura de los mayores costos de vivienda.

Los trabajadores en el sur de California ganaban un promedio de $73,100 al año en junio de 2023, según un censo federal: un aumento del 22 % en cuatro años frente a un aumento del 12 % en 2015-2019. Mire los salarios por condado…

San Diego: $78,600 anualmente, un aumento del 28% en cuatro años en comparación con el 10% en 2015-2019.

Orilla: $57,000 (un aumento del 25% frente al 7%).

San Bernardino: $59,300 (un aumento del 23% frente al 13%).

naranja: $74,500 (un aumento del 20 % frente al 10 %).

Los Angeles: $76,600 (un aumento del 20 % frente al 16 %).

Ventura: $65,700 (un aumento del 18% versus una disminución del 2%).

mínimo

La compra de una vivienda ha quedado relegada a la bóveda de la historia porque, para la mayoría de los habitantes del sur de California, la compra supone un fracaso presupuestario.

Sólo el 17% de los residentes del sur de California podrían calificar para comprar una casa de precio medio en el año que finaliza en septiembre, según los índices de asequibilidad de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California. Esto es inferior al 27% de hace dos años y a la asequibilidad histórica del 34% entre 1991 y 2023.

Considere este éxito financiero dramáticamente aumentado, por condado. Incluso los lugares “baratos” ahora son difíciles de vender…

San Bernardino: El 29% pudo comprar el año pasado, frente al 45% hace dos años y el 51% desde 1991.

Orilla: 21% frente al 35% en 2021 y 43% desde 1991.

Ventura: 15% frente al 26% en 2021 y el 32% desde 1991.

Los Angeles: 14% frente al 22% en 2021 y el 30% desde 1991.

San Diego: 14% frente al 24% en 2021 y el 28% desde 1991.

naranja: 12% frente al 19% en 2021 y el 26% desde 1991.

Lamentablemente, la compra de viviendas locales se ha convertido en gran medida en un juego para personas con grandes salarios, inversiones inesperadas o parientes generosos.

Jonathan Lansner es columnista de negocios del Southern California News Group. Puede ser contactado en [email protected]